湾岸マンション価格と金利事情

この周辺に住んでいてここ1〜2年の物件の値上がりにはビックリするものがあります。
特に中古市場では、値上げを見込んだ価格設定がされており、一部の分譲マンションでは新築と中古物件の逆転現象も見られたことがありました。肌感で物事を語るのは簡単ですが、それではさほど説得力がないので数字を取り出してみます。
(一部データの欠損のあった箇所は推計値になっています)。

以下に中央区のマンション価格の推移とフラット35の最低金利の推移表をまとめました。

地価と金利

こうしてみるとリーマンショック後の物件価格の上昇は確かにあり、この2〜3年で1割以上の価格高騰があったことがわかります。しかし、特筆すべきは同時期のフラット35の金利水準が下降トレンドに乗っていることです。

たとえば上記の状態で同じ物件を2009年と2013年に考えた時、2009年に「勝どき」で4,514万円を500万円の頭金で組んだ人は約14.5万円の35年固定金利(総返済額6,110万円)となるのに対し、2013年に(5年で頭金を貯めたと仮定して)頭金1,000万を入れて同じ物件(5675万円)買い、4,675万円を借り入れた場合、同条件のフラット35ならばこれも返済が15万円となり、総支払額は6,300万円となります。そして、ここに200万円から400万円に上限が上がった住宅ローン控除などを加味すれば、住宅を買うために準備をしていれば金利差のおかげで、そこまで価格上昇のリスクを被ることにはなりません(ただし、負債総額が増えていることにはご注意ください)。

日銀の追加緩和を受けて住宅ローン金利はかつてないほど下がっています。一方分譲価格は、オリンピックに伴う開発への期待感や人材不足・資材不足から高止まりをしています。特段なにもなければ、価格は維持〜上昇となり、金利はしばらくは低水準で安定するのではないかなあと思われます。片方の条件だけはなく、総合的に判断したうえで、自分にとっての「買い時」を見つけていただければ幸いです。